褪尽铅华焕新颜 | 中区广场演绎城市更新获满堂彩

2019-05-28

5月28日,在市中心人民广场商圈内,一场主题为“中心之美,只为城市绽放”的焕新发布会在中区广场的后花园成功举行。


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新晋绿色商业地标“驻颜”有术

1998年1月1日是中区广场正式竣工的日子,几十米开外,就是即将正式开业的上海大剧院。

毗邻人民广场,与南京路一衣带水,与新天地仅仅相隔一座延安路高架......这栋坐落在人民广场商圈最中心的甲级写字楼经历了20年岁月,不知有多少沪上知名企业的成功人士,曾经是从这里走出去的呢?

二十载,足以让一个青年跨入壮年。壮年期的中区广场如何再次焕发青春?


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让中区广场重返青春的“幕后推手”,是万科旗下的核心资管平台——万丈资本。在2016年顺利收购这栋老牌甲级办公楼之后,去年,中区广场的改造工程正式启动。


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【万丈资本首席执行官陆军在发布会上致辞】


改造的第一个艰巨任务,就是将二十年没有换过的机电主机和空调设备全部更新,经过两个冷暖交替的季节,在确保租户不受任何影响的前提下,终于顺利完成了全部更换工作。

“旧换新”是理所当然的目标,但是如何改造升级才能激发出这栋楼应有的气质?团队提出了三个核心理念,这三个理念贯彻了改造的全过程。


绿色、精致、共享

I. “绿色”


在完成项目收购、对当时的中区广场进行痛点分析的时候,万丈资本的团队想到的第一件事就是提高这栋楼的健康和环保标准,这也是万科进军城市更新和存量资产改造领域后感受到的社会责任。

在这一核心理念上率先达成一致后,中区进行了一系列的升级:



首先,优化机电系统,提高使用效率,并降低能耗,具体包括:

  • 暖通空调系统的优化,更换所有空调设备主机,增加磁悬浮冷水机组,螺旋冷水机组和高效型螺杆式风冷热泵机组,增加24 小时冷却水系统;

  • 照明系统的优化,配合大楼公区装饰升级,将灯具批量调整为LED;

  • 调整业态,在2-3层裙房引入炙手可热的共享办公品牌,替换原来高耗能、高耗水的餐饮,不但更加巩固了中区优质办公楼的定位,节能率也从原先的10.1%提高到12.3%

  • 增加 BA 控制系统,实现对楼宇机电设备集中监控和管理。



成功为大楼减负之后如何自我评估?如何维持并继续优化这一成果?万丈资本的团队决定引入LEED O+M(运营与维护)国际认证标准作为指导策略,并率先采用了Arc平台——通过实时追踪建筑性能表现,与全球同类建筑进行比对并评分,这是上海首例

基于LEED标准体系的策略,并参考Arc动态平台中最关键的几项评估指数,中区广场建立了能源效率、用水效率、垃圾管理、交通、驻户体验等运营维护体系,以求真正做到可量化、系统化的可持续发展。

对“绿色”的追求并未止步,除了获得LEED O+M V4金级认证之外,中区还特地引入了Reset Air评估体系,专门对大楼的室内空气质量发起了攻坚战。



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RESET Air对于大部分人来说可能还是个新鲜的认证体系。

RESET的全称是RegenerativeEcological Social & Economic Targets(以可重生、生态学社会性与经济效益为目标),专门针对空气质量进行考核及认证;目前,RESET最主流的两个体系是Commecial Interior(商业室内空间)和Core&Shell(内核&外壳建筑),均能用于新建和既有建筑。

在2016-2018年,RESET Air的认证面积从4位数攀升至7位数,足见其潜力。


RESET的优点在于简单直接,以结果为导向;但这也有一定的挑战性——因为认证过程非常直接:要求PM2.5,CO2,以及TVOC等实时监测数值在三个月的考核时间内,达到其标准。

除此之外,RESET对检测设备的真实度精度也有非常高的要求,因此,通过RESET认证的办公室、酒店、商场等商业区域,可以说是非常精品了。



对于一幢20岁的大楼来说,要提升空气质量,可不简单,为了达到RESET的标准,中区广场除了全面采用非常高效的空净设备和室内外智能化空气监测设备以外,还制定了减排策略,以保证24/7给予驻户不间断的优质空气,比如:替换所有清洁用化学产品、将所有高排放的维护设备替换成电动或手动等。

经过了硬件设施和辅助策略的升级,以及实时监测考核,中区广场终于获得Reset Air CS(核心与外壳)认证。

至此,中区广场正式成为全球首个同时获得LEED Arc及Reset Air CS国际双料认证的项目。


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【万丈资本有限公司资产管理部执行董事、上海中区地产有限公司总经理刘颖浩,从两位颁奖嘉宾手中接过 RESET Air奖牌和LEED奖牌】


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【中区广场RESETAir和LEED认证顾问、健住社创始人潘莉莉与USGBC颁奖嘉宾、及万丈资本团队合影】


全球第一,这是令人喜悦的收获,但并不是中区广场改造的初衷。对于项目来说,申请过程中,从这两个认证体系中提炼出新的策略,以此为指导,建立维护大楼健康和绿色环境的硬件和软件体系——这才是最有实际意义的。

发布会举行当天,中区公布了最新的绿色数据:平均节电20%节水30%,室内pm2.5检测值优化85%,绿色商业新地标的称号,名副其实。


徐辰波

USGBC 大中华区市场转化和拓展主管

中区广场使用 Arc 平台获得了 LEED O+M: 既有建筑金级认证,实至名归。

他们在改造过程中做了很多积极尝试,这些努力给所有既有建筑的绿色转型提供了行业实践参考。同时,中区广场这个投入运营 20 年的‘老’建筑,也可以通过项目改造得以升值,这本身就是一个很好的故事,也是一个很好的展示,证明既有建筑可以通过改造呈现绿色的全新面貌。这既迎合了城市更新的需求,也顺应了可持续发展的趋势。


Raefer Wallis

GIGA循绿创始人及CEO

中区广场不仅是中国首个获得“RESET+LEED”双认证的项目,也是全球首个获得双认证的项目。

今天很多人都在谈论健康建筑,但是没有人能够拿出确切的数据,特别是来自第三方的数据来证明这个建筑是否健康,所以我们非常高兴万丈资本旗下的中区广场能够率先迈出这一步,应用第三方的数据来证明这个建筑是健康的。

该项目也充分展示了万丈资本的改造能力,将一个有着20年历史的既有建筑,提升至可能现在很多新楼都没有的建筑性能水平。RESET 核心外壳 的运行机制是将认可的监测设备安装在新风净化设备中,每分钟都会采集新风净化设备的净化水平,并将数据传输到RESET平台进行分析,这是一个持续的过程,对建筑的运营也提出了更高的要求。


II. “精致”


提到“驻户体验”,就必须衔接中区的第二个核心理念:“精致”

比起“绿色”,“精致”两个字花了团队很久才最后敲定。上海这座城市,同时拥有现代国际化和传统历史积淀,而中区广场所在的人民广场商圈内,又有数不清的文化地标;不仅如此,在这里办公的有十几家国际企业的中国和上海总部;怎样迎合高端办公人群的审美,又与上海历史文化商业中心区域的气质相匹配?为了达到这样的标准,万丈资本的团队着实花了不少巧心思。


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【中区广场周边】


就拿周边的竹篱笆来说,在旧法租界区域漫步时,经常能够看见类似的竹篱笆包裹着小洋房,质朴典雅。但在改造一新的办公楼使用起来,竟也毫无违和,还与周边的梧桐树、旧民居相映成趣。从一楼餐厅的落地窗向外望去,目及之处不是冷冰冰的围墙,而是梧桐树影和斑驳的日光洒在金黄的竹篱上,别有一番情调。


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当然,追求精致并不是光做表面功夫,而是在充分理解租客需求以后有针对性的创造能够满足他们需求的新功能。

次焕新发布会的举办场地,原本只是大楼的后花园加吸烟区,承担的功能相对较小,但经过改造、拓宽后的花园,不但运用了更多的立体绿植,黑、白、灰的几何色块更是将设计感空间感都大大提升。

设计并不止步于纸上,当团队将设计图呈现给租客时,他们表示过疑惑,但最终的改造成果彻底打消了他们的疑虑。


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【同一空间,改造前 vs 改造后】


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【改造后的空间】


III. “共享”


“共享”是压轴主题,也让万丈资本团队从更多角度去思考如何诠释这个抽象的词。我们发现,中区项目在多个“点”“面”上都实现了“共享”概念的具象化。

最直接的落地就是引入了时下最成功的共享办公品牌Mixpace(米域)。位于2-3楼的这片共享空间,不但能直接眺望到一楼大堂的现代化装饰和周边被梧桐环绕的街景,完善的多媒体办公硬件和配套设施也是吸引众多企业纷纷选择进驻的原因。


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此外,在一楼大堂的两侧,右侧保留了原本的健康时尚餐饮品牌Wagas,而作为Tim Hortons进军中国的首站,中区则为这家加拿大国民咖啡厅腾出左侧大堂,温暖的主题红色搭配原木色桌椅,尽显枫叶国原生态。

为了更好地展现共享主题,两家店面对大堂公共空间几乎完全敞开,在外部的两侧各自增添了露天卡座,同时打通室外、店内和大堂的三重空间,让人在从大楼正面进入大堂、走向电梯大厅的过程中,能同时享受到两侧店铺的“丹麦绿”和“枫叶红”。


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近日,USGBC & GBCI 全球总裁兼首席执行官马晗(Mahesh Ramanujam) 在参观中区广场项目时,也对中区在改造中为同类项目作出的表率深感认同,并为项目授牌,以肯定项目在绿色建筑领域的努力和成果。


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【授牌当天合影】


在改造标准办公楼层的公共空间时,延续了大堂的整体设计风格,地面的拼色、墙面的立体装饰条、天花照明的重新设计,每一个局部空间的改造前后对比都让人感受到业主方的用心和体贴。每一层的窗前都特别设置了用真绿植包围的“阳光”卡座和电话亭,兼具了会谈、休憩、社交等功能,将为入驻企业和办公人群,提供更多常规业务外的互动机会,这又是实现共享理念的一大特色。

不要忘了,改造后的后花园也成为了中区最有代表性的共享空间之一,作为开放空间,这片花园今后还将有机会为社区提供额外的便利。趁着上海推广垃圾分类管理政策,中区下一个计划中的活动,就是邀请社区工作者来这里为大家进行垃圾分类方面的宣传讲解。


共享造就共赢

对于中区广场来说,除了充分承担优化自身小环境的责任,更重要的是能够和街道配合,将周边的大环境维护到位,建立一个良性的城市缔结——这也是万丈团队对于社会的承诺。

共享,也是共赢,中区广场的商户在经过改造重新开业后,营业额增长了30%,出租率稳定在了91%以上。


刘颖浩

(万丈资本有限公司资产管理部执行董事、

上海中区地产有限公司总经理)

中区广场作为在都市核心区域的存量物业,能够在保证驻户正常运营的情况下,历时两个冷暖交替季,将大楼从内到外焕然新生,不但提高了运营能效,也大大提高了驻户体验,这离不开我们的资产管理团队对城市更新理念的深入挖掘与探讨,以及对可持续发展的承诺

随着都市既有建筑数量的增加,改变运行方式,提高运维性能,已经是一种必然趋势,中区的这次积极尝试和努力获得了驻户的一致好评,我们希望能够继续为业主、为租户、为社会谋求一种共赢的可持续模式,也希望能够为更多的城市更新项目提供最新范本。


承载了二十年的辉煌和情怀,褪去繁复的定位和陈旧的妆容,中区广场的新形象让我们惊喜不已,将来,是否还能有更多以中区为范本的城市更新项目登台亮相?让我们拭目以待。